תמ"א 38

​מה היא תמ"א 38 וכיצד אוכל להיעזר בה לצורך חיזוק הבניין בו אני גר ?

תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, היא תוכנית מתאר ארצית שפותחה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובניה ומשרד הפנים.
התוכנית מעודדת חיזוק מבנים באמצעות כלים שעמדו לרשותו של משרד הפנים (כלים תכנוניים).
התכנית קובעת מסגרת סטטוטורית המאפשרת הוצאת היתרי בניה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, ומעודדת את ביצועו על ידי מתן זכויות בניה לשם מימון החיזוק. זכויות הבניה יינתנו למבנים אשר הוצא להם היתר בניה לפני 1.1.1980, ועל פי ההערכה נבנו רובם שלא על פי התקן המחמיר לרעידות אדמה. זאת בתנאים שמפורטים בתכנית. זכויות אלו ישמשו כתמריץ למימון, ולו חלקי, של פעולות החיזוק.
התמ"א מפרטת את המסמכים שיש להגיש לוועדה המקומית במסגרת בקשה להיתר לחיזוק המבנה, את נושאים לשיקול דעת של הועדה המקומית, תנאים למתן היתר ועוד.

חיזוק, חיזוק וחיזוק

מטרתה של תמ"א 38 היא קודם כל - חיזוק מבנים. התמ"א כוללת הוראות לעניין אופן בחינת חוזק המבנה ודרישה להגשת מסמכים שמבהירים את שיטת החיזוק המוצעת.
תנאי להגשת בקשה להיתר על פי תמ"א 38 הוא קבלת אישור בכתב ממהנדס שהוסמך לכך, כי אכן יש צורך לחזק את המבנה בפני רעידות אדמה. אישור כאמור ינתן לאחר בדיקה הנדסית של עמידות המבנה בפועל. המהנדס, לאחר שיבחן את עמידות המבנה, ייקבע את הצורך בחיזוקו, ויגיש דו"ח למהנדס הועדה המקומית הכולל את הנושאים הבאים: פירוט המצב הקונסטרוקטיבי של המבנה, אופן החישוב הסטטי של חוזק המבנה, תכנית רעיונית לשיטת החיזוק המוצעת על ידו. תכנית חיזוק המבנה שמהווה חלק ממסמכי הבקשה להיתר, צריכה להבטיח את עמידות המבנה על כל תוספותיו, כך שהמבנה המחוזק יתאים לדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה.

סל פתרונות לחיזוק מבנים

תמ"א 38 כוללת מגוון של פתרונות המקלים על חיזוק המבנים, בהתאם לתנאיו של כל מבנה שבעליו מעוניין לבצע בו חיזוק. בתמ"א מפורטת המעטפת המקסימאלית של זכויות הבניה כתמריץ לחיזוק, אשר כוללת אפשרויות לתוספת יחידות דיור חדשות והרחבת יחידות דירות קיימות בבניין.
על מבקשי הבקשה לבחור בחלופה שמתאימה למבנה הספציפי, בהתייחס למצבו הקונסטרוקטיבי של המבנה, למאפייניו האחרים, לאופי סביבתו ועוד.

 

התמ"א מאפשרת, בין היתר, לחזק מבנה ללא תוספות בניה ע"י מתן אפשרות לחריגה מקווי בניין ומגובה הבניין המותרים עפ"י התכנית החלה במקום. פתרון זה מתאים לחלק מהמקרים והוא מאפשר להוזיל את עלויות החיזוק באמצעות החסכון בהוצאות הכרוכות בתוספת בניה למבנה קיים.
בנוסף, התמ"א מאפשרת להרוס מבנה שנקבע לגביו שנדרש לחזקו, ולהקימו מחדש, בתוספת זכויות לפי התמ"א.

טיפול בבניינים עם קומה מפולשת (קומת עמודים):

בדרך כלל מבנה בעל קומה מפולשת הינו בעל סיכון גבוה יותר בעת התרחשות רעידת אדמה, ולו רק בשל העובדה שהוא נשען על עמודים בלבד, ולא על קירות מלאים.
כדי להאיץ חיזוק בניינים אלו, יזמה המועצה הארצית את שינוי מס' 2 לתמ"א 38 שאושר במרץ 2010. שינוי זה מאפשר תוספת של יחידות דיור הן בקומה המפולשת והן בקומה נוספת, או סגירתה לשימושים אחרים, כגון מרחב מוגן וכו'.

שיפור רמת המיגון של המבנים שנעשה בהם חיזוק:

תמ"א 38 מאפשרת לשפר גם רמת מיגון המבנים, באמצעות תוספת ממ"דים וכו'. כדי להבטיח את הטיפול היעיל בבקשה להיתר מכוח תמ"א 38, מומלץ לפנות למהנדסי פיקוד העורף בשלב מוקדם יחסית של הטיפול בבקשה להיתר. זאת מכוון שלהנחיות פקע"ר, כאמור, יכולות להיות השלכות מהותיות לבקשה להיתר.

התארגנות בעלי הנכס להגשת הבקשה להיתר לחיזוק

לפי הוראות התמ"א, נדרשת בדיקת המבנה ע"י מהנדס מבנים בעל הכשרה מתאימה מרשם המהנדסים וקביעתו שאכן נדרש חיזוקו בפני רעידות אדמה. יש לברר כי המהנדס הוא בעל ניסיון בתכנון וחיזוק מבנים לרעידות אדמה.
לאחר שהובהר הצורך בחיזוק הבניין, נדרשת החלטת הדיירים לפעול לחיזוק מבנה מגוריהם. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, התשס"ח – 2008) קובע הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף.
בשלב זה נדרשים בעלי הנכס להחליט כיצד לממש את החיזוק. מומלץ כי בעלי הנכס יבחנו את "סל" הזכויות המוצעות בתמ"א ואת האפשרויות המוצעות בה, וישקלו אילו מתוכן מתאימות לבנין (חלקן או כולן) ובאיזו דרך מוטב לממש אותן. לכל מבנה ולכל דיירים יש צרכים והעדפות שונות, והתמ"א מאפשרת לכן מספר אפשרויות לתוספת הזכויות ולביצוע החיזוק.
אחת האפשרויות היא לפנות ליזם/חברה אשר יטפלו בכל הליכי התכנון, אישור הבקשה להיתר וביצוע הבניה, הכל בהתאם להסכמות עם הדיירים ובעלי הנכס. קיימות מספר רב של חברות העוסקות בתחום, אולם אין חובה לפעול באמצעותן –נושא זה נתון כמובן לבחירת בעלי הנכס.
אם בעלי הנכס בוחרים לפנות ליזם/קבלן/חברה, מומלץ תמיד לבדוק מספר הצעות ולהתקשר עם רק קבלן רשום כדין.
את הבקשה להיתר, אשר תכלול הן את השינויים והתוספות המוצעות במבנה והן את מרכיבי החיזוק יש לערוך ולהגיש לוועדה מקומית על ידי מי שמורשה לכך על פי החוק (אדריכל, מהנדס או הנדסאי, בהתאם לסוג המבנה). ההתקשרות עם בעל המקצוע, אשר יערוך את הבקשה וילווה את תהליכי אישורה, יכולה להיות חלק מהתקשרות עם היזם/החברה אשר תספק שירותי תכנון כחלק מהעסקה. אולם ניתן גם להפריד בין תהליכי התכנון והטיפול בהיתר הבניה לבין תהליכי הבניה והביצוע, בהתאם לבחירת בעלי הנכס.
יש לזכור כי ההחלטה הסופית בדבר תוספת זכויות בניה נתונה בידי הועדה המקומית אשר תקבע לאחר בחינת תנאי הבניין, ולאור שיקולים מקומיים וסביבתיים, מהם הזכויות המתאימות לבניין.

החקיקה המשלימה

בנוסף לתמ"א אושרה החקיקה המשלימה שכוללת את החוקים הבאים:

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008:
חוק זה קובע הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה,תיקון 62-הוראת שעה), התשס"ח – 2008:
חוק זה מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו נתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38.